Die Mietpreisbremse im Überblick

Über die Hälfte der Bevölkerung in Deutschland lebt zur Miete. Besonders in Großstädten übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum häufig das Angebot. Dies hat zur Folge, dass viele Mieterinnen und Mieter einen großen Teil ihres Einkommens für Wohnkosten ausgeben müssen. Damit der Anstieg der Wohnraummieten in Ballungsräumen verlangsamt wird, regelt die gesetzliche Mietpreisbremse die Miethöhe. In diesem Ratgeber erfahren Sie, was die Mietpreisbremse ist, in welchen Gebieten sie gilt und welche Rechte Sie als Mieterin oder Mieter haben.

Das Wichtigste in Kürze

In Orten mit großer Wohnraumnachfrage und geringem Angebot darf die Miete bei einer Wiedervermietung nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind Neubauten, Wohnungen nach einer umfassenden Modernisierung sowie möblierte Untervermietungen. Dass es sich um eine solche Ausnahme handelt, müssen Vermieter vor Vertragsabschluss schriftlich offenlegen.
Mieterinnen und Mieter müssen überhöhte Mieten schriftlich gegenüber Vermieterinnen und Vermietern rügen und können zu viel gezahlte Beträge sowie einen entsprechenden Teil ihrer Kaution zurückfordern.

Mietpreisbremse: Gesetzliche Regelung und Geltungsbereich

In Gebieten mit schwierigem Wohnungsmarkt darf bei einer Wiedervermietung die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Obergrenze ist verbindlich und wurde durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz 2015 im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert (insb. §§ 556d–556g BGB).

Was bedeutet „ortsübliche Vergleichsmiete“?

Die ortsübliche Vergleichsmiete bezeichnet die durchschnittliche Miete für vergleichbaren Wohnraum in einem bestimmten Gebiet und lässt sich meist dem örtlichen Mietspiegel entnehmen. Sie finden den Mietspiegel Ihres Wohngebiets meist online bei Ihrer Stadt oder Gemeinde. Alternativ stellen auch Vereine für Mieterinnen und Mieter bzw. Vermieterinnen Vermieter diese oder vergleichbare Daten zur Verfügung.

Wo die Mietpreisbremse allgemein gilt

Die Mietpreisbremse gilt nicht flächendeckend in Deutschland, sondern nur in Städten und Gemeinden, die die Landesregierungen per Verordnung als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen haben.

Gesetzlich gilt ein Wohnungsmarkt dann als angespannt, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders schwierig ist.

Dies ist laut Gesetz insbesondere der Fall, wenn:

Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
Mieten bereits überdurchschnittlich hoch sind,
die Bevölkerung zunimmt, ohne dass genügend neuer Wohnraum entsteht, und
die Nachfrage nach Wohnungen deutlich höher ist als das Angebot.

Wo kam die Mietpreisbremse bereits zum Einsatz? Eine Momentaufnahme

Seit 2015 haben alle 16 Bundesländer von der Mietpreisbremse Gebrauch gemacht. Hier einige Zahlen dazu:

Mitte 2024 galt die Mietpreisbremse in rund 410 Gemeinden mit etwa 25 Millionen Einwohnerinnen und Einwohnern und 9,5 Millionen Mietwohnungen.
Das entspricht etwa 30 Prozent der der Bevölkerung und 40 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland.
Die Mietpreisbremse gilt zum Beispiel für sämtliche Berliner Bezirke, für über 200 Städte und Gemeinden in Bayern (z. B. München), für zahlreiche Kommunen in NRW (z. B. Köln und Düsseldorf) sowie viele weitere Großstädte und Uni-Städte.

Außerhalb der ausgewiesenen Gebiete ist die Mietpreisbremse nicht anwendbar. Prüfen Sie daher, ob Ihre Stadt aktuell dabei ist.

Wie lange gilt die Mietpreisbremse noch?

Die gesetzlichen Grundlagen der Mietpreisbremse waren zunächst bis 2020 befristet, wurden aber Anfang 2020 um 5 Jahre bis Ende 2025 verlängert und in einigen Punkten verschärft. Mittlerweile ist eine weitere Verlängerung beschlossen und bereits in Kraft:

Die Bundesregierung hatte am 28. Mai 2025 die Fortführung bis Ende 2029 beschlossen. Bundestag und Bundesrat stimmten zu, das Gesetz trat am 23. Juli 2025 in Kraft.

Damit können die Länder ab 2026 erneut Verordnungen erlassen, die dann längstens bis zum 31. Dezember 2029 gelten. Ohne solche Landesverordnungen greift die Mietpreisbremse nicht.

Die Ausnahmen der Mietpreisbremse im Detail

Vormiete

War die Miete bereits vor Einführung der Mietpreisbremse höher als die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent, darf die Vermieterin oder der Vermieter diese Miete weiterhin fordern (sogenannter Bestandsschutz). Voraussetzung ist, dass die neue Mieterin oder der neue Mieter vor Vertragsabschluss in Textform von der Höhe der Vormiete erfährt. Wird die Information erst später nachgereicht, kann die Vermieterin oder der Vermieter sich erst nach 2 Jahren auf die höhere Miete berufen.

Neubau-Erstvermietung

Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Erstvermietung nach umfassender Modernisierung

Bei der ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung greift die Mietpreisbremse nicht. Als „umfassend“ gelten ein Bauaufwand von mindestens einem Drittel der Neubaukosten und ein Standard, der in wesentlichen Bereichen einem Neubau entspricht.

Modernisierungszuschlag

Haben Vermieterinnen oder Vermieter in den letzten 3 Jahren vor Mietbeginn Modernisierungen durchgeführt, darf die Miete den nach den Modernisierungsregeln zulässigen Betrag überschreiten. Maßgeblich dabei ist die Mechanik der Modernisierungsmieterhöhung – derzeit 8 Prozent der umlagefähigen Kosten pro Jahr, unter Beachtung der dortigen Kappungen. Solche Modernisierungen umfassen beispielsweise die Erneuerung des Bades, einen neuen Bodenbelag, die Installation moderner Heizungen, eine energetische Sanierung oder die Verbesserung der Elektroinstallation.

Möblierte Untervermietung im eigenen Wohnraum

Geht es um die Vermietung eines Zimmers innerhalb der von der Vermieterin oder vom Vermieter bewohnten Wohnung, das überwiegend mit Einrichtungsgegenständen der Vermieterin oder des Vermieters ausgestattet ist, gilt die Mietpreisbremse nicht.

Kurzzeit- und Ferienvermietung

Bei vorübergehender Vermietung, zum Beispiel für Projekt‑/Übergangsaufenthalte oder Ferien, greift die Mietpreisbremse nicht.

Studentinnen-/Studenten- und Jugendwohnheime

Wohnraum in Studentinnen‑/Studenten- oder Jugendwohnheimen fällt grundsätzlich nicht unter die Mietpreisbremse.

Was sind meine Rechte als Mieterin bzw. Mieter?

Es gibt keine zentrale Behörde, um Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu ahnden. Also müssen Mieterinnen und Mietern die Initiative ergreifen, um solche Verstöße zu beanstanden und bei überhöhten Forderungen die zu viel gezahlten Beträge zurückzufordern.

Überhöhte Miete rügen

Schicken Sie Vermieterinnen und Vermietern eine schriftliche Rüge, z. B. per Einwurfeinschreiben oder in Forn einer E-Mail mit Lesebestätigung, wenn die vereinbarte Miete mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und keine Ausnahmeregelung greift.
Sobald die Vermieterin oder der Vermieter die Rüge erhalten hat, darf sie oder er nur noch die zulässige Miete verlangen. Dabei bleibt der Mietvertrag sonst unberührt.

Miet-Rückforderung

Für Verträge ab 1. April 2020: Innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses lässt sich die gesamte Überzahlung seit Einzug zurückfordern.
Für ältere Verträge bzw. nach Ablauf der 30-Monats-Frist ab Mietbeginn: Rückforderung nur für den Zeitraum ab dem Zugang der Rüge möglich
Gesetzliche Verjährungsfrist: Ihre Ansprüche auf Rückforderung zu hoher Miete verjähren grundsätzlich nach 3 Jahren. Diese Frist beginnt aber erst am Ende des Jahres, in dem Sie gegenüber der Vermieterin oder dem Vermieter die zu hohe Miete beanstandet haben.

Kaution und Nebenkosten

Greift die Mietpreisbremse, müssen Vermieterinnen und Vermieter neben der Miete auch die Kaution – max. 3 Monatsnettokaltmieten gemäß § 551 BGB – entsprechend herabsetzen und den überschüssigen Betrag zurückzahlen.
Betriebskosten und sonstige Umlagen bleiben von der Mietpreisbremse unberührt.

Index- und Staffelmieten

Die Mietpreisbremse bezieht sich bei Indexmietverträgen nur auf die Ausgangsmiete. Die darf aber die 10-Prozent-Grenze nicht überschreiten.
Bei Staffelmietverträgen gilt die Bremse für jede neu anlaufende Staffel, sofern Sie den Vertrag nach 2015 geschlossen haben.

Was, wenn Vermieterinnen und Vermieter sich querstellen?

Erneute schriftliche Aufforderung mit Frist

Erinnern Sie die Vermieterin oder den Vermieter nochmals formell per Einschreiben oder E-Mail mit Lesebestätigung an Ihre Rüge und setzen Sie eine Frist, z. B. 14 Tage, zur Senkung der Miete oder Rückzahlung der Überzahlung.

Schlichtungsstelle oder Beratung für Mieterinnen und Mieter

Viele Städte und Gemeinden bieten kostenlose Schlichtungsstellen oder Mieterberatungen an. Ein Gesprächstermin kann helfen, den Konflikt außergerichtlich zu klären.

Rechtsbeistand einschalten

Ziehen Sie frühzeitig eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Mietrecht hinzu oder wenden Sie sich an Ihren Mieterverein. Beide prüfen Ihre Erfolgsaussichten und können nötigenfalls direkt für Sie verhandeln oder eine Klage vorbereiten.

Rechtsschutzversicherung nutzen oder abschließen

Haben Sie bereits einen Wohn-Rechtsschutz, lassen Sie sich umgehend eine Deckungszusage geben – so sind die Kosten für eine Anwältin oder einen Anwalt und das Gericht abgedeckt. Ohne Versicherung kann im Nachhinein eine Police für künftige Streitfälle sinnvoll sein.

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FAQ zur Mietpreisbremse

Wie viel kann ich mit der Mietpreisbremse sparen?

Angenommen, die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung liegt bei 700 Euro. Dann dürfen Vermieterinnen und Vermieter bei Wiedervermietung höchstens 10 Prozent aufschlagen, sodass die neue Miete bei maximal 770 Euro läge. Verlangen Vermieterinnen und Vermieter aber 800 Euro, können Sie sich auf die Mietpreisbremse berufen und sparen dadurch 30 Euro pro Monat bzw. 360 Euro im Jahr.

Wo gilt die Mietpreisbremse aktuell?

Die Mietpreisbremse greift nur in Städten und Gemeinden, die von den Landesregierungen per Verordnung als „angespannter Wohnungsmarkt“ ausgewiesen wurden. Beispiele sind:

Berlin (alle Bezirke),
München und über 200 weitere Kommunen in Bayern,
Köln, Düsseldorf und zahlreiche Städte in NRW,
Hamburg, Frankfurt am Main, Leipzig u. v. m.

Bis wann kann ich zu viel gezahlte Miete zurückfordern?

Bei Mietverträgen, die Sie nach dem 1. April 2020 geschlossen haben, gilt eine Frist von 30 Monaten ab Mietbeginn für die Rückforderung aller Überzahlungen. Ältere Verträge erlauben eine Rückforderung ab dem Zeitpunkt, an dem Sie Ihrer Vermieterin oder Ihrem Vermieter eine schriftliche Rüge geschickt haben. Die allgemeine Verjährung beträgt 3 Jahre ab Jahresende, in dem der Anspruch entstanden ist.

Hinweis: Dieser Artikel gibt nur Anregungen sowie kurze Hinweise und erhebt damit keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Die Informationen können eine persönliche und fachkundige Beratung etwa durch einen örtlichen Verein für Mieterinnen und Mieter oder eine Fachanwältin bzw. einen Fachanwalt für Mietrecht nicht ersetzen.

Zuletzt aktualisiert am 13. Februar 2026